Aquesta informació es va publicar originalment el 27 de febrer de 2025 i, per tant, la informació que hi apareix fa referència a la data especificada.
Ens referim als contractes de lloguer
de sempre, el que diríem
de tota la vida, no per la seva llarga durada, sinó pel fet que no són lloguers de temporada, ni de pisos turístics, perquè són pisos per viure-hi.
Quan es signa el contracte de lloguer a Catalunya és obligatori registrar-lo a l’Incasòl (Institut Català del Sòl), l’organisme de la Generalitat de Catalunya, el que abans era la Cambra de la Propietat Urbana, i dipositar en metàl·lic la fiança, que segons la llei pot ser d’un mes o dues mensualitats, tant si el pis és llogat amb mobles o sense. L’objectiu és assegurar-se que el llogater retorni al propietari l’immoble en el mateix estat en què es trobava quan el va llogar. La fiança cobreix els desperfectes o la manca de les petites reparacions a què el llogater hagi estat obligat, si són desperfectes ocasionats per ell.
Quan el contracte hagi finalitzat, ja sigui perquè no s’hagi volgut renovar per alguna de les parts o bé per haver arribat a la fi de la seva durada, el propietari haurà de comprovar si hi ha defectes en l’habitatge ocasionats pel llogater. Aquest li ha d’enviar una còpia de les factures amb la indicació de les reparacions que s’han fet i l’import que ha pagat, sempre que li siguin atribuïbles a ell per un mal ús. Quan es signa el contracte és molt necessari fer un annex on consti tot el mobiliari, indicant marca i fotos per veure el seu estat en el moment de la signatura del contracte i també de les instal·lacions per tal d’evitar malentesos. Si es signa aquest document per les dues parts, és una garantia per evitar conflictes i futures reclamacions.
Què passa si no es signa aquest annex? Llavors la llei estableix que es presumeix que l’arrendatari va rebre l’habitatge en bon estat i si aquest al·lega desperfectes serà ell qui haurà de demostrar que no ha estat així, i aquí es complica la cosa. De vegades la complicació és per al propietari. Per exemple, si finalitza el contracte encara que no s’hagin acomplert els terminis de la vigència o no s’ha volgut renovar per una de les dues parts, és molt important que abans de signar qualsevol document i rebre les claus, es faci un examen exhaustiu de tot l’habitatge i de les instal·lacions i el seu funcionament per tal d’evitar que es retorni a l’altra part tota la fiança, ja que en segons quins supòsits s’haurà de retornar menys quantitat de diners o fins i tot res. És aconsellable anar amb un perit que ho pugui comprovar.
Què passaria si el llogater mor abans de la finalització del contracte? La llei diu que, passats tres mesos des de la mort, el propietari no rep notificació per escrit de la mort del llogater amb el certificat de defunció i amb la identificació del familiar que escriu la carta indicant, si és el cas, que té dret a subrogar-se si acompleix els requisits legals, llavors el contracte s’extingeix. Si l’extinció es produeix, tots els que poden succeir l’arrendatari, excepte els qui renuncien a l’opció, ho han de notificar per escrit al propietari en el termini del mes següent a la mort i queden obligats solidàriament al pagament de la renda d’aquest tres mesos.
Què vol dir solidàriament? Vol dir que, si hi ha diverses persones, segons la llei si paga una d’elles tot l’import o bé més persones, però no totes les obligades, la llei ho dona per bo. Llavors, entre elles s’hauran de reclamar per tal que els diners que s’han pagat es divideixin entre elles a parts iguals. Això respon a un principi del nostre ordenament jurídic que estableix que en principi les obligacions son mancomunades –és a dir, que cada persona ha de pagar la part que li pertoca–, i que si regeix el criteri de la solidaritat, que és el fet que si un paga per tots i l’obligació de pagar s’extingeix, la llei obliga que es faci constar expressament, com és el cas; d’aquí ve l’aforisme jurídic: “la solidaritat no es presumeix, s’ha de fer constar expressament”.
